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美房地產六種形式(住宅類-Residential)
 
 
       因為美國房地產種類繁多,常讓首次置產的美國新移民霧裏看花,搞不清楚門道。華人常分不清楚什麽是獨立屋、城市屋、康鬥、連棟屋等,即使久居美國,美國房地產的種類有哪些,都不一定搞得清楚。
 
       基本上,美國房地產可分為:獨立屋(Single-Family House)、集合式住宅(Condominum)、多家庭房(Multi-Family Home) 、移動屋(Mobile Home)、公寓(Apartments)、度假屋(Vacation Home)等,各有其特性和條件。
 
1. 獨立屋(Single-Family House)

       美國的獨立屋就是獨棟住宅,也就是大陸所謂的“別墅”,既有房屋建築,又有完整的土地產權。獨立屋占美國住宅市場80%以上,是相當普遍的房地產。一般獨立屋為一層或兩層建築,門前有草坪,房後有庭院,多半配有兩個或以上的車庫。
 
       獨立屋大多被規劃在一起,群聚成為城市的住宅區,住宅區內又可分出不同建商在不同年代蓋的小區,每個小區戶數不同,外貌設計也可能因建商不同而異。獨立屋通常都有前、後院,如果你買的是中古屋,通常前、後院的花草樹木或水泥地,設計、施工都已成型。但如果買的是全新屋,建商會將前院草坪鋪好,後院則由屋主自行打理。
 
2. 集合式住宅(Condominium)
      
       集合式住宅被許多華人稱為“康鬥”,是英文Condo的簡稱,就是一棟建築分割成兩個或兩個以上獨立單位,每個單位具有獨立的產權,可獨立買賣。每一單位業主除擁有自住空間外,可共享公共空間及公用設施,但需繳納一定管理費(Home of Association Fee,簡稱HOA)。
通常管理費用來支付整體集合式住宅的維護費用如園丁、公共區域清潔維護,以及水費、垃圾費。若集合式住宅有安全門禁及駐警,或遊泳池、SPA中心、交誼廳、健身房、休閑音樂室等公共設施,管理費用都會較高。
 
        美國集合式住宅的形式相當多,包括康鬥(Condo)、城市屋(Townhouse)、共管辦公室(Office Condo)、分時度假集合屋(Timeshare Condo)、共同產權公寓(Co-op)、開敞式住宅(Studio)。
 
3. 多家庭住房(Multi-Family Home)
 
       多家庭屋的外形與獨棟獨立屋相似,一般為二至三層建築,帶前後院。
 
       建築內有二至四個不等的獨立單位,每個單位有獨立的廚衛設備,以及電表、瓦斯表。通常業主會自住其中一個單位,其他單位出租,用來支付房屋貸款,是一種兼具自住及投資的房地產。
 
       多家庭屋也頗適合大家庭居住,例如,父母、兄弟姐妹家庭,同住一棟樓,既方便互相照顧,又有各自有自己的獨立生活空間。
 
4. 移動屋(Mobil Home)
 
       移動房屋是先在工廠預建的房屋,而不是在居住地興建的。通常,移動屋的屋主會以拖車帶,將移動屋搬拖到他們將要居住的地方。
 
       移動屋的屋主只擁有房屋,不擁有土地,移動屋有專門出租土地的“移動屋社區”。一般移動屋會長期安置在移動屋社區,直到屋主更換新移動屋,或搬遷到另一個城市的移動屋社區。
 
5. 公寓(Apartments)
 
       在美國,公寓是華人最喜歡的房地產之一,因為公寓既可自住,又可做為“收入住宅”,出租增加投資獲利。
 
       通常四個單位以內的公寓,屬於住宅或收入住宅,但五個單位或以上的公寓,即歸屬商業不動產,無論貸款或稅務,都要依照商業不動產的標準及作業程序。
 
       喜歡租賃或購買公寓的族群,主要以職場新鮮人為主,一般就業較穩定的上班族,或經常跳槽的行業,如:保險、制藥等,這兩類族群的租屋或購屋,通常會以居住環境及品質為考量要素,距離公司的交通時間在一至一個半小時之內,都還願意忍受。
 
       在美國大約30%的人口是住在公寓裏。公寓是只出租,不單獨出售,只能進行整體出售。
 
6. 度假屋(Vacation Home)
 
       美國不像中國大陸或臺灣,並無所謂的“別墅”。在美國有錢人士,多半會在自住住宅之外,再於山上或海邊購買第二棟度假屋。
 
       度假屋有各種形式的建築,通常是屋主請專業建築師,依自己的偏好特別設計及施工。包括:山上的圓木屋、森林裏的大宅、湖邊的公寓或海邊的木屋等。