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南加房屋市場追蹤
Housing Market Trend
 
 

9月的銷售反彈使得加州今年夏天締造了自2006年以來最好的銷售紀錄
[節選自2015年10月22日 世界日報]


9月加州的新舊房屋與集合住宅平均房價為40萬6000元,比8月的40萬8500元下跌0.6%,但比去年9月的38萬5000元上漲5.5%。和上一年同期比,雖然房價第43個月連續上升,但漲幅自2014年6月以來已冷卻到個位數。加州9月總售屋量是4萬990幢,比8月的4萬1328幢減少0.8%,但比一年前的3萬6385幢增加12.7%。

核心邏輯分析師拉佩吉(Andrew LePage)說,今年夏天售屋成績斐然。


在交易強勁的6月和7月之後,8月銷售減緩,拉佩吉說,可能是初夏搶購風潮後供應枯竭。

南加州9月中間房價達43萬5000元,比8月的43萬8000元下跌0.7%,但比一年前的41萬元上漲6.1%。南加六縣9月共成交2萬1350幢,同一年前增加13.1%。


南加最平價的房地產市場─聖伯納汀諾縣房價漲的最快,從去年平均房價26萬8000元上漲13.7%。


查普曼大學安德森經濟研究中心主任艾迪比(Esmael Adibi)表示,這個數字反映市場主要是受就業增加影響,而不是投資者驅動。

他說,個位數升值是健康的,對買家,建築商和銀行都好。如果漲幅或跌幅是20%,就表示市場並不穩定。




回春!法拍屋驟減 現賣方市場
[節選自2012年12月14日 世界日報]


南加州六縣房市繼續復甦,在供不應求情況下,今年11月價量雙揚,售屋創六年新高。其中橙縣勢頭最勁,中間房價更升至40萬元。華人聚集的洛杉磯縣中間房價升至35萬元,唯一「開倒車」的是聖伯納汀諾縣。

加州整體情況亦然,連續第九個月房價年度成長。中間房價從去年同期的24萬4000元勁升為29萬1000元,漲幅高達19.3%,單單10月至11月,中間房價就上揚6000元。上個月全加州售出3萬7481新舊屋與集合住宅,比去年同期增加14.7%

 

房價方面,南加州六縣今年11月中間房價32萬1000元,比10月的31萬5000元上升1.9%,比去年同期的27萬5000元上升16.7%。四年三個月前,南加州六縣中間房價為33萬元。

 

「快訊」指出,房市翻身在中上房價地區特別明顯。南加州六縣2012年11月30萬元至80萬元的售屋量比2011年11月上升34.6%,80萬元以上房屋上升46.8%,但30萬元以下房屋反而下跌7.8%。

勇奪冠軍的橙縣11月售屋2879幢,比去年同期的2297幢上升25.3%。中間房價45萬元,比一年前的40萬元上升12.5%。亞軍范杜拉縣中間房價37萬元,售屋量比一年前上升31.2%。第三名聖地牙哥縣中間房價35萬8000元,售屋量比去年同期上升22.4%。

洛杉磯縣售屋6637幢,比一年前的5859幢上升13.3%。中間房價35萬元,比一年前的30萬8000元上升13.6%



Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 加州房市喜見回春 法拍屋驟減 現賣方市場


 


 

 

 
 
南加房價創4年來新高
中間房價上漲壹成,現金買主搶購沿海高價屋,法拍屋減少,利率低,景氣複蘇
[節選自2012年9月14日 世界日報]
 
根據DataQuick機構統計,今年八月南加六個縣的新舊單壹住宅和集合住宅的中間房價較去年八月上漲了10.8%。這是南加房價連續第五年上漲,也是自2008年8月以來的最高峰。
 
房屋成交數量較去年增加14.2%,爲六年來成交最熱絡的八月。
 
價格較低的法拍屋占成屋銷售的19.2%,遠低于去年同期的31.6%,以及2009年2月的56.7%。法拍屋數量急劇減少。
 
現金買主占八月房屋銷售的31.6%,較去年的28.5%增加。
 
DataQuick認爲,低貸款利率,經濟好轉,投資型和現金買主進場,是房屋市場熱絡的主要原因。
 
 
美国房市怪象:首次买房人难如愿
[節選自2012年6月19日 美国中文网]
 
美国中文网报道:加州沙加缅度手机推销员道拉多(Alex Dorado)原来以为在目前的市场市场上买房很容易,却发现不是那么回事。
 
今年25岁的道拉多最近搬进位于加州柑橘高地(Citrus Heights)的新居。

他说,以前认为“现在是衰退期。没有人看房子。”今年25岁的道拉多今年2月在沙加缅度郊区找到自己喜欢的一所面积1200英尺的小房子。在报价之前,他带着父母去看“我以后要住的地方”,却发现那所房子已经卖出。

他随后又找了十几家房子,都在竞价中失利,经常是败给带着现金的投资者。
就在全美房价连续六年下滑、房地产市场出现触底迹象的时候,就像道拉多这样的许多首次买房人却突然惊醒:不是他们去到某些市场挑着买,而是他们面临上市房屋减少的竞价战,并且在竞争中一再败给拿着现金的买主或者能出大笔首期付款的报价人。

地产商说,在凤凰城、迈阿密和南加州等遭受法拍打击最严重的低价市场,竞争尤其明显;首都华盛顿和旧金山等经济强劲的地区,竞争也很激烈。

使用联邦住房局贷款的首次买房人处境尤其不利。他们通常都是首期付款比较低。地产商和贷款机构说,联邦住房局贷款往往比其它贷款对卖主提出更多维修要求。如果卖主收到多家报价,他们就避开使用联邦住房局贷款的买主。
即使能拿出20%首期付款的首次买主也对竞争激烈感到震惊。家住首都华盛顿附近、约翰霍普金斯大学应用物理实验室的航天工程师勒格特(Jason Leggett)说,“我以为是个买方市场,可以随便挑选。”他最近打败四家竞争,买到自己的第一套房子。

但在这次成交之前,他曾经六次在报价中失利。

就全美来说,今年4月35%的单一家庭住房到了首次买房人手中。根据全国地产商协会的数据,在住房市场健康时期,首次买房占40%-50%的市场成交份额。信贷收紧和经济萎靡仍然压抑大批首次买房人难以入市。

由于房价已经比2006年的高峰期下降35%,加上低利率,房市正在吸引更多买主。在全美100个大都会地区,98个城市租房开支比买房还要高。同时,部分市场房屋存量下降。
 
 
 
南加待售屋缺貨,買家加碼競標
房貸利率低,市場紅火,賣家不急著脫手,買家加價也搶不到,平均上市33天就成交
[節選自2012年6月12日 世界日報]
 
南加州景氣逐漸改善的住宅市場,現在面臨的最新挑戰不是缺少認真的買家,而是缺少足夠的代售房屋。
 
從南加州到全美各地,有意購屋的買家擠滿了開放參觀的待售屋,甚至在待售屋列在地産經紀名單上之前,就爭先恐後地出價。喊價戰打得很熱......因爲當前房貸利率低,賣家覺得不著急賣房子,而買家想要抓緊機會趕快買房子。
 
待售屋數量已降至房市泡沫化以來的最低點。全美房地産經紀協會(NAR)指出,今年4月全美待售房屋的數量,是2006年4月以來的新低。
 
數據顯示,南加州待售屋的數量暴跌,洛杉矶今年4月的待售屋數量下降35%、橙縣下降42%、河濱縣下降42%、範杜拉縣下降53%、聖地亞哥縣下降43%。待售屋停留在市場上的天數也減少了,停留在市場上待售的平均天數,從去年4月的43天,下降到今年4月的33天,這讓買家之間的競爭更加激烈。很多買家看好的房子,報價還沒來得及送出去,這個房子已經pending了。對好房子的標價也激烈,一對夫婦最近輸掉了壹個競標,他们看中的那棟房子最後是比他們的報價高出3萬元的售價賣出。
 
 
 
投資換移民 中國人占7成
[節選自2012年6月12日 世界日報] 
 

美國的投資移民計畫愈來愈熱門。CNN網站報導說,國務院預計本年度將核發超過6000份「投資者簽證」,創下歷來最高紀錄。其他國家也紛紛效法美國的榜樣,以期在經濟艱難時期刺激成長。

 

根據美國的EB-5移民投資者計畫,外國投資者如在新企業投資至少100萬元,或在鄉村或高失業地區投資50萬元,可以獲得有條件的簽證,使他們和家人能在美國居住、工作和就學。

 

這種投資必須能在兩年期間,為美國人製造或維持至少10個全職工作。如能符合這種條件,投資者及其家人可以獲得永久居留權,並在三年後申請入籍。

 

EB-5計畫1990年就已成立,可是最近需求激增,有部分是因為中國有錢人熱中移民美國。美國去年核發的大約3500份這類簽證,中國人就占了七成。包括投資者的配偶和子女在內,這項計畫限制一年最多核發一萬份簽證,而國務院預期未來一、兩年將首次達到額滿。

 
 
美国人投资趋势:做房东

[選自2012年3月18日 美中网]

 

 

根据房地产研究公司1月份的报告指出,2011年是美国租屋市场丰收的一年,主要因为美国人宁可延迟购买房屋,新公寓的兴建缓慢,租金低,令需求增加。

 

美国劳工部的数据显示,租金去年上涨了2.5%,对于2012年,预计每月租金增长3%至7%,取决于当地市场。

 

随著房屋价格下跌,租金上涨,许多投资者购买房屋,维修之后出租,更容易赚取现金。

 

许多小投资者也开始进入市场,他们购买房屋作长期投资,距离家园较近。据美联储一月的资料,小投资者购买法拍屋再转租出去,担任重大的角色。

 

大多数的私人投资者是新加入业务,并不是急于转售盈利的。

 

根据2011年网上房地产的调查,64%的私人投资者只进行一宗卖买交易,三分之二的被访者指出,他们以长远的投资来看,一半以上的被访者计划持有物业五年或五年以上,大多数的私人投资者也选择当地房地产。

 

2011年全国房地产经纪人协会的调查发现,平均而言,投资者购买的房屋距离家园19英里以内。

不论是大或小的投资者,大多数人认为现在是一个难得的机会。

 

 
 
价格又下跌  现在买房几乎没有错
[選自2012年3月4日 美中网]

       靠地产起家的川普(Donald Trump)最近在CNBC上说,“房屋是现在最好的投资之一。有人问我,‘川普先生,现在我该干什么?’我总是告诉他们,‘去买个房子’。”

       著名经济学家席勒(Robert Shiller)在几个小时后的节目上说,“现在要买房子,几乎不会明显出错。”

       也许他们都是跟着投资界传奇人物沃伦·巴菲特的说法--他说自己如果有办法管理,就要买上几十万所单一家庭房屋,然后出租。

       房屋显然被列为“买入”级别投资,尤其是在投资者那里,他们看到成熟和上升的租房市场和潜在的高收入。

       但是,CNBC说,这是否到了普通买主入市的时候?如果房屋价格继续下降是否还会有更好的买入机会?这里的普通买主是指人们买房自住,在里面养家,让狗在后院跑来跑去。

       CNBC说,全国房价在2012年会继续下跌,但是人们应当放开全国标题新闻,研究当地市场,有些地方可能已经出现相当幅度的上升。全国数字的麻烦就在于它们受到低端市场的拖累,受到困难资产的拖累。

       根据全国地产商协会的数据,今年1月成交的房屋当中,73%都在25万美元以下。当月售出的房屋当中47%都是属于困难资产--或者是法拍屋或者被“短售”。由于房屋市场存在那些活动,房价走低也就不奇怪了。

       CNBC说,25万到50万美元的价位是目前市场的“甜点”。今年1月这个价位的房屋销量上升,只要信用好,这个价位的买主就属于GSE和FHA贷款限制的范围之内。尽管FHA已经提高保险费,可能影响首次买房人的需求,它仍然是目前最好的房贷产品,尤其是对于只能拿出较低比例首期付款的人来说。
 
       CNBC说,人们对房市的时机预测不会超过对股市的预测。的确房市变化要缓慢得多,房屋价格不会随着每天新闻标题或重大事件而起伏波动。房屋销量现在已经触底,它们会在底部徘徊一段时间,但它们终究会复苏。

       供求关系最终要占上风,即使经历了历史性崩溃之后。如果本人拿不到抵押贷款,那是个人的时机不好;但是如果能筹集到资金,等待也许好处不多。
 
 
 
中國人湧美購屋 最愛洛城
[節選自2011年11月5日 世界日報]

        美國全國房地産商協會(NAR)公布的壹份調查報告顯示,今年中國買家大量湧入美國抄底房市,在壹年中約購買了2萬3000多棟房子。
 
        前五大來美購房的外國買家分別爲加拿大、中國、印度、墨西哥、英國。其中,中國買家占全部海外買家人數的9%,已躍居第二,僅次于加拿大。
 
        有62%的外國買家都是直接現金交易。特別是中國買家,對美國的貸款程序知之甚少,他們買房都是直接付現金交易。
 
        七成中國買家喜歡住在西岸的加州洛杉矶。報告指出,海外買家購房用途大致有四種:用于長期居住者占37%,用于和家人朋友度假的占28%,用于住宅出租的占16%,用于商業出租投資的占4%。以上用途兼具的占13%,另外有2%的人買房的用途不明。中國買家在美國購房主要是長期居住和投資。
 
 
50萬購屋送綠卡?
[節選自2011年10月20日 世界日報]
 
      由紐約州參議員舒默(民主黨)和猶他州參議員麥克李(共和黨)提出的購屋綠卡法案,對投資至少50萬元現款在美國購買房屋者,給予綠卡,以振興房市。
 
      根據此法案,擁有購屋綠卡者要在美國工作,必須循正常程序獲得工作簽證,但可以帶配偶和未滿18歲的子女來美,購屋綠卡沒有核發上限,但持有者在出售房屋後,即不能合法在美國居留。
 
      購屋綠卡法案是壹個整套移民法案的壹部分,旨在吸引更多的外國投資人在美國投資。購屋的外國人日益增加,特別是中國和加拿大的買主,他們充分利用美國房價下跌、美國購屋者少,和彙率低的有利條件在美國購屋。
 
      爲助長這種需求,購屋綠卡法案將對投資至少50萬元現款于住宅房産的外國人提供綠卡,申請人可以把50萬元全部投資于壹棟住宅,或花25萬元買壹棟住宅,把其余的錢用來再買住宅房地産出租。
 
      此項法案如果通過,將對某些市場和移民法規影響重大。
 
 
 
加州標准測試  聖馬利諾9連冠
[節選自2011年9月3日 世界日報]
 
      許多關注自己孩子學習和升學的家長,在買房子的時候都非常注重學區的選擇,都希望能把房子買在壹個好學區,讓孩子可以在壹個優秀學區的學校裏去上學。相信以下有關學區的資料,會對注重學區的家長們在哪個城市購買房屋有所幫助。
 
      加州教育廳最新公布,根據2011年加州標准測試(簡稱CST)成績統計,聖馬利諾聯合學區“學術表現成長指數”(API)平均分達955分,連續九年蟬聯加州第壹。

      API指數最低分200分,最高分1000分,主要評鑒過去壹學年公立學校幼稚園至12年級總體學生成績水准。API指數主要依據爲全加州範圍的統壹考試,學生多項科目考試成績被轉換成API指數,隨後根據學生人數及考試科目加以平均,目的是衡量學校教學質量及學生進步與否。
 
      聖馬利諾聯合學區以955分高居榜首,拉肯亞達聯合學區以942分名列第二,第三名被曼哈坦灘聯合學區摘得,API指數爲932分。此外,華人聚居的亞凱迪亞聯合學區925分,爾灣聯合學區921分。聖蓋博聯合學區840分,阿罕布拉學區828分,羅蘭聯合學區792分,都比去年有進步。
 
 
 
陸客砸數百萬 買屋只度假
[節選自2011年7月29日 世界日報]

      中國大陸豪客美國購屋潮像加州7月陽光一樣熱,大批豪客不僅全部現金進場,搶攻聖瑪利諾、亞凱迪亞、巴沙迪那等地區數百上千萬豪宅,更有富豪重金購買“美國度假屋”,砸數百萬元只為每年來美小住......在聖蓋博谷華人聚居城市,一些地區的百萬豪宅月成交20至30棟,七、八成都是大陸人全部現金購買。
 
      最近一兩年,尤其是去年以來,大陸客人實力驚人,如聖瑪利諾,去年成交300萬元以上房子15棟,其中11棟是大陸買家,而且幾乎全部現金購買。
 
      大陸豪客在美國大筆花錢購置房產,最重要的原因是感覺美國房子實在便宜,尤其這兩、三年,中國大城市房地產市場日漸走高和美國地產市場一路下滑落差越來越大......不少人不諱言“在美國一棟房子的花銷在北京只夠買一個廁所”。最近一名在艾爾蒙地看中一處25萬元城市屋的上海婦女坦言,要想在上海住上同樣面積質量的房子,在艾爾蒙地可買三、四棟。
 
      不僅瞄準百萬、千萬豪宅的豪客,更多的是大陸普通小康之家,也開始進軍美國房地產市場,聖蓋博谷地區從南巴到天普市、羅斯密、聖蓋博,從鉆石吧、核桃市到河濱縣,本地華人去的,大陸買家都去......大陸客人比例成長非常明顯,最大特點是七、八成買家全部現金買房......20萬、30萬元購進,先是出租,同時等待時機升值出手。
 
 
 
 
美國房市 中國買主排第二
[節選自6月19日 世界日報]
 
       房價下跌是美國經濟衰退的苦果,但卻是外國投資者眼中的蜜糖。中國經濟繁榮,加上美元貶值,荷包充實的中國客開始揮軍直攻美國房市。
 
       全國房地產商協會(NAR)的數據顯示,自去年3月至今年3月,美國的房地產買主有9%來自中國,比2007年的5%顯著增加,目前在外國買主中排名第二,僅次於加拿大(23%),但高於並列第三的英國、墨西哥和印度,這三國均為7%。
 
 
 
 
全美房屋交易  加州居榜首
[節選自2010/7/29 世界日報]
 
        據全國房地産經紀資訊組織 ZipRealty 最新公布的研究報告,調查全美5400個城市,在2010年第二季度的房屋交易中,100個最熱城市中有91個地處加州,且平均成交價高于要價。

        位居榜首的伯克萊房屋平均要價約為57萬5千元,平均售價則為61萬9574元。
        Standard & Poor's /Case-Shiller Index 日前公布全美20大城市今年5月房價,連續三個月上漲。洛杉矶名列第十,5月的房價比去年同期上漲9.7%。